PTZ : offres de prêt émises à compter du 1er avril 2024

Le PTZ peut être délivré pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, en fonction du type d’opération et de la situation géographique du bien. 

Achat ou construction d’un logement neuf

(CCH : L.31-10-2 et D.31-10-2)

Un logement est considéré comme neuf, au sens de la réglementation PTZ, lorsque l’acquéreur est son premier occupant. 

En zone A ou B1, le PTZ peut être délivré pour l’acquisition d’un logement neuf, notamment dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), à condition que le logement soit situé dans un bâtiment d’habitation collectif (au sens CCH : L.111-1, 6°). 

Sur tout le territoire, le PTZ peut être délivré pour : 

• l’acquisition d’un logement neuf dans le cadre : 
  • d’un contrat de location-accession ; 
  • d'un Bail réel solidaire (BRS) ;
  • d’un programme d’accession sociale bénéficiant d’un taux réduit de TVA  (au sens CGI : art. 278 sexies, III, 2°) : 
  • dans ou à proximité d’un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine ;
  • dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. 
• l’acquisition ou l’aménagement de locaux non destinés à l’habitation (bureau ou local commercial par exemple) dans le but de les aménager à usage de logement. 

L’acquisition d’un logement dans lequel ont été ou seront effectués des travaux d’envergure, définis comme ceux rendant à l’état neuf au sens de la TVA (CGI : art. 257, I-2-2°), est également éligible au PTZ, sous réserve de respecter les conditions ci-dessus. 

Pour mémoire, avant le 1^er avril 2024, le PTZ permettait de financer l’achat d’un logement neuf en habitat collectif ou individuel, quel que soit le lieu de situation du logement. 

Achat d’un logement ancien

(CCH : L.31-10-2 et D.31-10-2)

Seules certaines opérations ouvrent droit au PTZ “ancien”. 
Il s’agit de l’acquisition : 

• d’un logement ancien, situé en zone B2 ou C, à condition que :
  • des travaux d’amélioration y soient réalisés pour un montant au moins égal à 25 % du coût total de l’opération ; 
  • le bien respecte un seuil de performance énergétique avant ou après travaux ; 
• d’un logement ancien du parc social (sous conditions, cf. ci-dessous). 

Cette acquisition peut avoir lieu dans le cadre : 

• d’un contrat de location-accession ; 
• d'un Bail réel solidaire (BRS) ; 
• d’une Vente d’immeuble à rénover (VIR). 

Les mêmes conditions (de localisation, de travaux…) y sont applicables. 

Localisation du bien

(CCH : L .31-10-2)

Les opérations d’acquisition dans l’ancien (hors vente du parc social) sont soumises à une condition de localisation : elles doivent être situées dans une zone géographique ne se "caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant" correspondant aux zones B2 et C de l’arrêté zonage du 1er août 2014 (modifié par l’arrêté du 2.10.23).

Réalisation de travaux d’amélioration

(CCH : L.31.10.2 et D.31.10.2 III et IV, arrêté du 30.12.10 modifié)

Pour que l’achat d’un logement ancien soit éligible au PTZ, il doit être accompagné d’une quotité minimale de travaux d'amélioration du bien.

Cette quotité est fixée à 25 % du coût total de l’opération (incluant les dits travaux et correspondant à 1/3 du prix d’acquisition seule hors frais de notaire majoré, le cas échéant des frais de négociation à votre charge).

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt (CCH : L.31-10-3, V). Le délai peut être allongé sur demande motivée déposée auprès de l'établissement de crédit, sous conditions (arrêté du 29.6.20).
 

• Notion de travaux d’amélioration

Ils correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro (pour en savoir plus sur l’éco-PTZ : cf. Analyse juridique n° 2009-04), ou par un prêt avance mutation à taux zéro.

• Notion de “coût total de l’opération”

(CCH : L.31-10-10 et D.31-10-8)
 

Dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend :

• la charge foncière ou la charge immobilière ;
• les honoraires de géomètre et les taxes afférentes (à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens) ;
• les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ; 
• les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur ; 
• les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages ; 
• la taxe d'aménagement ; 
• le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception : 
  • du coût des travaux portant sur l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles ; 
  • des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro ; 
  • des éventuels montants financés au moyen d’un prêt avance mutation sans intérêt. 

• Cas particulier des programmes de location-accession ou des VIR

(CCH : D.31-10-2 / arrêté du 30.12.10 modifié)

Lorsque la vente a lieu dans le cadre d’une opération de location-accession, les travaux d’amélioration peuvent être entrepris par l’acquéreur ou par le vendeur. 

Dans le cadre d’une VIR, le vendeur s’engage à réaliser des travaux sur le bien vendu.

Pour justifier du programme de travaux d’amélioration, l’acquéreur doit fournir à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. Annexe XVI de l’arrêté du 30.12.10 modifiée) et une attestation du vendeur (cf. Annexe XV modifiée) ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux qu’il va réaliser concomitamment à l’acquisition.

Condition de performance énergétique

(CCH : D.32-10-2 / arrêté du 30.12.10 modifié par l’arrêté du 28.4.22)

Le logement acquis doit respecter, avant ou après travaux, un certain niveau de performance énergétique. 
L’emprunteur doit justifier que le logement respecte, soit : 

• un niveau de performance minimal avant ou après travaux correspondant à la classe D (au sens CCH :  L.173-1-1), justifié par la production d’un DPE ou d’une évaluation énergétique (conformes à l’arrêté du 31.3.21) ; 
• une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieure à 331 kWh/m2/an, évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, lorsqu'il dispose d'un DPE réalisé avant le 30 juin 2021 et en cours de validité ( au sens CCH : D. 126-19). 

Achat d’un logement du parc social 

(CCH : L.31-10-2 et L.31-10-3) 

Sont considérés comme “vente d’un logement du parc social” les ventes des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré, sociétés de vente d’HLM) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (CCH : L.351.2). 
Il peut s’agir (CCH : L.443-11, II et III) de l’acquisition : 

• du logement qu’il occupe par le locataire en titre ou, sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants (sous conditions de ressources PLS) ; 
• d’un logement vacant par :
  • le locataire d’un logement appartenant à un bailleur social disposant de patrimoine dans le département ou un gardien d’immeuble employé par ce bailleur (sous conditions de ressources PLI + 11%) ;
  • toute personne physique (sous conditions de ressources PLI + 11%).

Condition de primo-accession

(CCH : L.31-10-3 et D.31-10-3)

L’emprunteur (et chacun des co-emprunteurs, le cas échéant) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ou ne pas avoir acquis les droits réels immobiliers de sa résidence principale dans le cadre d’un bail réel immobilier, au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. 

La condition de primo-accession s’applique aux bénéficiaires du PTZ (emprunteurs et co-emprunteurs du bien financé) et non aux personnes destinées à occuper le logement financé.

Cette condition n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’une des personnes destinées à occuper le logement :

• est titulaire d’une carte "mobilité inclusion"(1) comportant la mention "invalidité" ou d’une carte d’invalidité délivrée en application du même article L.241-3 dans sa rédaction antérieure au 1^er janvier 2017 ;
• perçoit une pension d’invalidité attribuée en raison de l’incapacité à exercer une profession quelconque ( au sens CSS : L.341-4)  ;
• bénéficie d'une Allocation adulte handicapé (AAH) ou d'une Allocation d'éducation de l’enfant handicapé (AAEH) (CSS : L.821-1 à L.821-8 et L.541-1 à L.541-3) ;
• est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH : D.31-10-3).

Plafonds de ressources

(CCH : L.31-10-3, L.31-10-4 et D.31-10-3-1, D.31-10-3-2)

À la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur (ou égal) aux plafonds suivants (fonction de la localisation du logement).

(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1^er août 2014, modifié par l'arrêté du 2 octobre 2023.

Le montant total des ressources pris en compte correspond au plus élevé des deux montants suivants :

• somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établi au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2023 portant sur les revenus 2022 pour une offre de prêt émise en 2024). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
• "revenu plancher" : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Condition d’occupation du logement à titre de résidence principale

 (CCH : L.31-10-6 et D.31-10-6) 

Principe

Le logement financé à l’aide d’un PTZ doit être occupé à titre de résidence principale (c’est-à-dire au moins huit mois par an) par l’emprunteur et l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement pendant une durée minimale de six ans (sauf remboursement anticipé du prêt intervenant à l’intérieur de ce délai), à compter du premier déblocage de fonds. 

Une exception à cette obligation est prévue : 

• en cas de force majeure ; 
• pour raison de santé (hospitalisation temporaire par exemple) ; 
• en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, telle que : 
  • une obligation de déplacements réguliers hors du logement financé ; 
  • une nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l’emprunteur à résider dans un logement autre que le logement financé ; 
  • l’éloignement entre le logement financé et le lieu de l’activité, dans la limite d’une durée de trois ans lorsque le logement n’est pas occupé par l’une des personnes du ménage.

Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail, ni détruit sans qu’il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

Le logement peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel dès lors que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % la surface financée initialement par le prêt.

Passé le délai de six ans, l’emprunteur sera libre de l’usage du logement financé.

Dérogation : mise en location du logement 

L’emprunteur a la possibilité d’acheter le logement afin de l’occuper après son départ à la retraite. Dans cette situation, il dispose d’un délai de six ans pour occuper le logement à titre de résidence principale. Pendant ce délai, il doit impérativement mettre le logement en location. 

Par ailleurs, au cours des six années suivant le déblocage du prêt, le logement peut, à titre dérogatoire, être mis en location lorsque l’emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance de l’un des événements suivants: 

• mobilité professionnelle entraînant un trajet d’au moins 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé (ou un temps de trajet aller au moins égal à 1h30) ;  décès
• divorce, dissolution d’un PACS ; 
• invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées ; 
• chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi.

Les conditions de mise en  location du logement sont encadrées. Le logement doit être loué vide et occupé à titre de résidence principale par le locataire. De plus, des plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent être respectés (correspondant aux plafonds PLS).

Quotités de prêt

(CCH : L.31-10-9, L.31-10-12 et D.31-10-9)

Le montant du prêt est égal au produit d’une quotité appliquée au montant de l’opération, apprécié dans la limite d’un plafond.
La quotité de prêt (hors vente du parc social à ses occupants) est fonction du type d’opération et de sa localisation. 

Depuis le 1^er avril 2024, la quotité de prêt est également fixée en fonction de l'appartenance de l’emprunteur à l'une des tranches de ressources suivantes : 

L'appartenance de l’emprunteur à l’une de ces tranches est déterminée en fonction du montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement divisé par un coefficient familial.    

Concernant les modalités d’appréciation du montant total des ressources, cf. §. plafonds de ressources.

Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

La quotité du prêt est fixée en fonction de l’appartenance de l’emprunteur à l’une de ces tranches :

La quotité de prêt pour les opérations portant sur la vente du parc social à ses occupants est fixée à 20 % du coût total d’opération.  

Par ailleurs, le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de l'opération. Par dérogation, lorsque la quotité du prêt est égale à 50 %, le montant du prêt ne peut excéder de plus d'un quart le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Plafonds d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ

(CCH : D.31-10-10)

Les plafonds d’opération pris en compte (pour le neuf comme pour l’ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :
 

Conditions de remboursement du prêt

(CCH : D.31-10-11)

Les conditions de remboursement du PTZ dont bénéficie l’emprunteur dépendent de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C) et des ressources de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement.

Elles sont déterminées en fonction de la tranche de revenus à laquelle l’emprunteur appartient (ressources des personnes destinées à occuper le logement divisé par un coefficient familial, cf §. quotité du prêt). 

Le remboursement, par mensualités constantes, peut s’effectuer à l’issue d’une période de différé, c’est-à-dire de report des remboursements, dans les conditions suivantes : 
 

(*) - Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) - L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de quatre ans).
Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; l’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période de différé

Changement de propriétaire et transfert du prêt

 (CCH : L.31-10-6 et D.31-10-6)

Toute mutation entre vifs (vente ou donation) du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû au titre du PTZ, au plus tard au moment de l’accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.

Toutefois, l'emprunteur peut transférer son prêt sur une nouvelle opération éligible au PTZ, à la date du transfert. 

Si la demande de transfert du prêt intervient dans les six ans suivant la date du premier déblocage des fonds, la nouvelle acquisition doit respecter les conditions d’attribution du PTZ en vigueur au moment de la demande de transfert. 

Au-delà de ce délai de six ans, le transfert de prêt peut se faire sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants). 

L’établissement de crédit peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.